«Izgradnja objekata se odvija izuzetno aktivno i planiramo da do 31 Maja ove godine završimo prvu fazu izgradnje kompleksa. Za sada smo ispred planiranih rokova. U početku smo postavili sebi zadatak da uselimo prve stanare ne prije kraja septembra, sada shvatamo da to možemo da ostvarimo već krajem maja - početkom juna. To je težak, ali izvodljiv zadatak».
Na kojoj stadiji se sada nalazi projekat Astra Montenegro? Da li ste zbog krize primorani da pomjerite rokove predaje objekata?
- Izgradnja objekata se odvija izuzetno aktivno i planiramo da do 31 Maja ove godine završimo prvu fazu izgradnje kompleksa. Za sada smo ispred planiranih rokova. U početku smo postavili sebi zadatak da uselimo prve stanare ne prije kraja septembra, sada shvatamo da to možemo da ostvarimo već krajem maja - početkom juna. To je težak, ali izvodljiv zadatak. U prvu fazu ulazi 38 vila, a to je otprilike 200 apartmana, kao i infrastruktura: priobalni dio, plaža, restorani na teritoriji kompleksa, bazeni, SPA centar, dječiji vrtić i još puno toga. Takođe, početkom ljeta planiramo da završimo dizajn spoljašnjeg uređenja teritorije kompleksa Astra Montenegro.
Naš Generalni Izvođač radova, kompanija Monterra vrlo profesionalno i odgovorno pristupa izvršavanju svojih obaveza. Što se tiče finansijske strane, posjedujemo svu novčanu masu koja je potrebna za završetak izgradnje prve faze kompleksa. Čak šta više, već su unaprijed uplaćena sredstva za nabavku kompletnog obima građevinskih i završnih materijala.
A šta je sa finansiranjem? Na račun kojih sredstava se gradi?
Mogu reći da projekat nije previše opterećen kreditima. U početnoj stadiji djelimično nas je finansirala matična kompanija MIRAX GROUP. Kasnije je počela aktivna prodaja apartmana i pojavila se mogućnost da po planiranoj dinamici nastavimo sa izgradnjom. Na današnji dan, naši kupci se trude da blagovremeno plaćaju svoje rate. Takođe smo nedavno dobili podršku u vidu kreditne linije austrijske Hypo Alpe Adria Banke. Tako da, što se tiče finansijske tačke gledišta ne postoje prepreke za uspješan zavšetak izgradnje.
Na koji iznos?
Kreditna linija je otvorena na 20 miliona eura. Ta sredstva će nam omogućiti da prebrodimo period između plaćanja klijenata i tekućih troškova izgradnje. Prodaja prve faze kompleksa započeta je prije otpilike godinu dana, i na današnji dan smo realizovali oko 70% ukupnog obima prve faze.
Da li se u vezi sa krizom budžet projekta ponovno razmatrao?
Prilikom jednog intervjua Sergej Polonski je sadržajno i pravilno odgovorio na pitanje «Koliko planiramo da uložimo u projekat?», «Onoliko, koliko bude potrebno, toliko ćemo i uložiti!». I to je tačno, jer izračunati do kraja investiciju za tako kompleksan i raznovrstan projekat nije moguće. Mogu da odgovorim, da smo na današnji dan uspjeli da uložimo 108 miliona eura, a u tu sumu spada i kupovina zemljišta. Za završetak prve faze komleksa po svrstanom planu potrebno je još 60 miliona eura.
Planirate li da počnete sa izgradnjom druge faze kompleksa pod okolnostima trenutne ekonomske situacije?
Danas rešavamo pitanja papirologije, pripremamo početnu dokumentaciju potrebnu za pribavljanje dozvole, dorađujemo i prilagođavamo projekat, imajući realno iskustvo u izgradnji i prodaji prve faze. Na početnoj etapi projekta računali smo da ćemo prodavati apartmane u kuli Astra po cijeni od 8000 -12000 eura za metar kvadratni. Ova strategija zahtijeva korekcije, jer je u narednih 1,5 do 2 takav dijapazon skoro nerealan. Takođe, naprimjer, umjesto «Talasa»(stambeni objekat koji je u nastavku kule Astra) nastaviće se izgradnja zasebnih vila. Praksa pokazuje da su takvi objekti najčešće traženi od strane kupaca. Pri tome ukupan obim stambene površine ostaje. To je otprilike 120 000 m2 od kojih 35 000 m2 zauzima hotel u Astri. I svakako možemo da izdržimo svu infrastrukturu koji smo objavili za grad -klub na nivou hotela 5*****.
Ali ipak, kada planirate da pristupite izgradnji druge faze kompleksa?
Odmah nakon usaglašavanja i dobijanja početne dokumentacije i građevinske dozvole. Za to će nam trebati još mjesec - dva dana. Prvi kamen temeljac za kulu - neboder planiramo da postavimo posle završetka turističke sezone, početom novembra. U toku turističke sezone gradnja je zabranjena.
Da li je kriza jako uticala na potražnju kupaca?
Svakako, određeni pad potražnje se osjeća. Ako smo prošlog ljeta prodavali po 25 apartmana mjesečno, u periodu septembar -decembar smo realizovali otprilike 15 apartmana. Do početka sezone računamo na to da će se potražnja povećati. Ljudi u nemirnim vremenima traže «mirnu luku» za sebe i svoj kapital. Naš projekat smjelo može da pretenduje za tu ulogu. Sa tačke gledišta investicije, njemu nema ravnih na Jadranu i u skorije vrijeme neće biti. Mi smo u suštini tržište elitnih stambenih objekata u Crnoj Gori, gdje nažalost, na današnji dan nemamo konkurenciju. Kažem nažalost, zato što je zdrava konkurencija uvijek dobra, jer uvijek pomjera granice cjelokupnog tržišta. Mi prednjačimo 2 -3 godine u odnosu na naše konkurente, ali smo zaradili i ne malo «modrica» kao pioniri. A što se tiče prirode, klime, mora, dobronaklonog odnosa koje imamo, besmisleno je govoriti. Dođite i sami ćete vidjeti.
Mirna luka, zvuči dobro, a da li ipak postoje realne osnove za povećanje potražnje?
Faktori su objektivni: prva faza izgradnje se bliži kraju. Ovoga ljeta u kompleks će već da se usele stanari. Postaje očigledno, u kojoj mjeri ispunjavamo svoje obaveze, i koliko zaista naše riječi idu u korak sa djelima. Drugo, krajem maja dobićemo prve posjedovne listove, što znači da ćemo našim kupcima moći da ponudimo pravosnažnu hipoteku. Na današnji dan postoje određeni dogovori sa bankama u vezi sa ovim. Sve ukupno će nam omogućiti da realizujemo planirani obim prodaje u rokovima, koji nam odgovaraju. Trenutno nemamo potrebu da prodamo sve, pružajući maksimalne popuste. Nama se više isplati da sačekamo, ali da održimo nivo cijena. Naš kompleks je jedinstven i unikatan na cijelom Jadranu, što samo po sebi predviđa vrlo određen krug kupaca.
Zar je bilo i odbijanja potencijalnih kupaca?
Mi se sa izuzenom pažnjom odnosimo prema kupcima naše investicije. Koncepcija Astra Montenegro je unikatna i izgrađenja na principu servisa Condo hotela sa 5*****. To je grad -klub sa faktički zatvorenom teritorijom, i nama je bitno kakvi ljudi će da žive u kompleksu, isto kao što je i našim klijentima bitno ko će biti njihove komšije.
Kupci investicije, kao pravilo očekuju ogromne popuste, dok se mi pridržavamo politike razumnih popusta - u slučaju jednokratnog plaćanja, razumnih rokova odloženog plaćanja, popust može da bude ne veći od 10 -15% - to je maksimum koji možemo da damo.
Vaš komleks je jedini hotelski objekat u Crnoj Gori kategorije 5***** ?
Na Budvanskoj Rivijeri postoji dovoljno objekata sa pet zvjezdica. Dva osnovna su Avala Resorts i hotel Splendid. Njihov ukupan kapacitet je oko 650 soba. Takođe, postoje manji boutique - hoteli kategorije 5*****. Oni pružaju dobar ugođaj, međutim ne dostižu gornju granicu po mnogim pokazateljima. A oblik Condo -hotela je apsolutna novina za Crnu Goru, čak i za građane Rusije je to nešto novo.
Kakav je oblik poslovanja takvog hotela?
To je američki sistem koji smo «preuzeli» iz Majamija. Suština je vrlo jednostavna: kupac kupuje nekretninu koja se vodi kao njegova imovina, tj. ona je njegovo vlasništvo i može da njome raspolaže po sopstvenom nahođenju. U periodu kada vlasnik ne boravi u svom apartmanu, može da ih izdaje preko kompanije koja upravlja kompleksom, i da na takav način ostvaruje dodatni prihod. Nakon završetka druge faze kompleksa, tu će biti oko 520 apartmana Condo -hotela i oko 140 soba standarnog hotela u «Kuli Astra», gdje planiramo da angažujemo i predamo na upravljanje jednom od svetski poznatih lanaca iz hotelskog biznisa.
Condo -hotelom i tradicionalnim hotelom će da upravljaju različite kompanije?
Upravljaće ista kompanija. Prvom fazom kompleksa, to je oko 200 apartmana, upravljaće kompanija MIRAX SERVICE, koja ima ozbiljno iskustvo i praksu u upravljanju komleksima u kojima borave hiljade rezidenata.
Na koji prihod mogu da računaju kupci apartmana?
Recimo da ste kupili apartman ukupne površine 120m2 plus terasa 30m2. Nije tajna da prvih godina nakon otvaranja kompleksa ne možemo da garantujemo klijentima dodatne prihode: potrebno je reklamirati mjesto kako bi postalo popularno. Planiramo da izdajemo te apartmane po cijeni 400 -450 eura dnevno. Za potecijalne arendatore – turiste to je bezuslovno interesantna ponuda, uzimajući u obzir maksimalno kompletiranu infrastrukturu kompleksa. Ako se Astra Montenegro razmatra kao hotel, definitivno ćemo biti stoprocentni lider u Crnoj Gori, čak mislim i na cijeloj Jadranskoj obali.
Drugo pitanje, troškovi održavanja apartmana. Kako god mi željeli, ali i obezbjeđenje i vrtovi i plaže i održavanje i mnogo toga, zahtijevaju stalna ulaganja. Po našim proračunima cijena komunalija iznosiće oko 4 -5 eura po m2 godišnje. Vlasnik apartmana može da smanji o troškove, tako što će potpisati ugovor sa kompanijom - Upravom. U dokumentu je definisan period tokom kojeg vlasnik apartmana ne planira da boravi u njemu, i svakako u tom periodu neće plaćati troškove održavanja.
Računamo da će vlasnik apartmana ostavrivati srednji prihod u visini 4 -4,5% od vrijednosti apartmana. To je bez obračuna na rast cijena na nekretnine.
Iz čega se stvara ovaj prihod? Na koji promet kompleksa računate?
Sezonski promet u turizmu Crne Gore je izuzetno visok. Prošle sezone zemlju je posjetilo preko milion ljudi. Sav taj protok može da prođe kroz ugostiteljsku i zabavnu infrastrukturu našeg grada -kluba. To znači da možemo da garantujemo vlasnicima apartmana određeni prihod. Sa povećanjem popularnosti hotela i cijena iznajmljivanja apartmana će svakako biti veća. Uzimajući u obzir sve faktore, upravo tako razuman prihod mi možemo da garantujemo.
To jest, infrastruktura hotela će biti otvorena i za posjetioce sa strane?
Djelimično, svakako. Postoje djelovi osnovnog dijela kompleksa, kao recimo obala koja će biti javna, jer po zakonu nemamo prava da je zatvorimo, ali pri tom imamo pravo da naplaćujemo ulaz.
Da li crnogorske vlasti na neki način podržavaju Vaš projekat?
Beuslovno, bez podrške lokalnih vlasti, kako na opštinskom, tako i na državnom nivou Republike, proces izgradnje bio bi mnogo duži. Ja bih čak rekao da Vlada Crne Gore razmatra Astra Montenegro na nivou nacionalnog projekta. Mi ne pravimo jednostavne i standardne stvari. Država nam je postavila uslov da izgradimo novi vizuelni simbol Crne Gore. Mi smo preuzeli obavezu, nakon čega smo dobili podršku na nivou vlasti: potpisan je sporazum između Vlade Rusije i Vlade Crne Gore.
Uz takvu podršku bilo bi čudo da se ograničite samo jednim projektom u zemlji...
Nismo došli u Crnu Goru po jedan projekat, nama je zanimljiv generalno razvoj cijele zemlje - kako tržište developmenta, tako i turizma. Crna Gora ima ogroman potencijal. Nesvakidašnja ljepota prirode, čisto more i što definitivno podkupljuje - bliskost našh kultura, jer crnogorci se odnose prema rusima kao prema starijoj braći. Ovdje se državljani Rusije osjećaju kao kod kuće. Socijalna ekologija, to je ono što je stvaran potencijal razvoja Crne Gore.
Osim toga, izuzetno dobro je razvijen avio transport, let iz Moskve traje 2h 40min - što je dobra alternativa za Krim, Soči, a uz sve to je ipak Evropa, i do bilo kog evropskog grada potrebno je od 40min do 1,5h avionom.
Već danas aktivno učestvujemo u razvoju turističke infrastrukture Crne Gore. Do početka sezone planiramo da otvorimo «Action Park», na primjeru Disneyland-a. Ove godine ćemo napraviti prvi probni korak. Ukoliko ovo iskustvo da željeni rezultat, sledeće godine počinjemo sa izgradnjom najvećeg zabavnog parka na Jadranu, sa ukupnim budžetom investicije od oko 35 miliona eura.
Gdje će se nalaziti zabavni park?
Vlada Crne Gore je već podržala naš projekat i izdvojila nam je zemlju. Plac od 7 ha se nalazi u Budvi, na predivnom uzvišenju. Radni naziv projekta je «Miracle Park». To nije naš jedini projekat, koji nije direktno vezan sa izgradnjom. Naprimjer, prošle godine smo otvorili izgradnju kompleska Astra Montengro trkama glisera «Formule 1» na vodi. Za ovaj događaj u roku od 10 dana bila je izgrađena zona plaže sa restoranima. Ovaj događaj je prošao, ova priobalna zona će biti srušena, a to je vrlo skupo zadovoljstvo. Takođe smo tamo napravili diskoteku «na gradilištu», istina zvanični naziv je bio «Miracle beach». Ne možete da zamislite koliko je bilo moje iznenađenje, kada je za 2,5 mjeseca tu diskoteku posjetilo preko 450.000 ljudi. Nakon toga organizovali smo muzički festival sa učešćem Lanny Kravitza i Madonne, koji je posjetilo 60.000 ljudi. U Crnoj Gori je izuzetno prijatna i zahvalna publika, i ovakva dešavanja su potrebna. Kao što sam već ranije rekao, mi smo došli u Crnu Goru ne samo da gradimo objekte, već ulažemo u razvoj cijele zemlje.
Koji će projekti u buduće preovladavati, zabavni ili građevinski?
Svakako da se nećemo odreći građevinskih u korist zabavnih projekata. Trenutno razmatramo različite projekte. Kriza ima jedan veliki plus: neadekvatno zavišene cijene na zemlju usklađuju se sa realnošću. Još prošle godine zemlja u Crnoj Gori je bila skuplja nego na Rubljovki, na čemu treba da zahvalimo našim sunarodnicima, koji su doveli do usijanja ovo tržište. Naprimjer, plac pored našeg kompleksa koštao je 2.600 eura za m2, što je 26 miliona eura sa hektar. Takvih cijena, srećom više nema, to je bila špekulisana potražnja. Kada cijena na zemlju u sklopu projekta iznosi preko 35%, ni o kakvom ozbiljnom developmentu ne može biti ni riječi.
A kod Vas je ta proporcija održana?
Kod nas,da. U tom planu ekonomija projekta Astra Montenegro demonstrira apsolutno zdrave pokazatelje. Mi nismo narušili ni jedan od zakona developmenta.
|
